Scheitert ein Immobilienkauf wegen einer Pflichtverletzung des Verkäufers, hat der Käufer einen Anspruch auf Schadensersatz. Der umfasst auch die bereits gezahlte Maklerprovision und Grunderwerbssteuer. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar – die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten.

Der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision entfällt, wenn der Käufer den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat. Die Zahlung der Maklerprovision stellt in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

(BGH, Urteil v. 24.9.2021, AZ. V ZR 272/19)

Kaufvertrag: Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Mit notariellem Vertrag vom 6.6.2014 verkaufte der Verkäufer V an die Käuferin K ein mit einem Wohnhaus und einem Betriebsgebäude bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 Euro. In der Folgezeit zahlte K (die Klägerin) an die beauftragte Maklerin eine Provision von 25.347 Euro. Ferner entrichtete sie die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 Euro.

Gestützt auf die Behauptung, sie habe den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten, verlangt Käuferin K von V die Rückzahlung des Kaufpreises und die Rückzahlung der Maklerprovision – Zug um Zug gegen Abtretung der Erstattungsansprüche gegen die Maklerin als Schadensersatz, darunter auch den Ersatz der für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer aufgewandten Beträge.

Maklerprovision: Leistung ohne Rechtsgrund?

Der BGH gibt der Käuferin Recht und verurteilt den V zum Schadensersatz gegen Abtretung der Ersatzansprüche gegen die Maklerin. Diese kann daher gegebenenfalls von V auf Rückzahlung der Provision in Anspruch genommen werden. Der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision, wenn der Käufer – wie hier – den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat, erlischt.

Die Zahlung der Provision stellt in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von K nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden. K musste die Maklerin nicht direkt in Anspruch nehmen, sondern konnte V auf Freihaltung von der Provision als Schadensersatz verklagen.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH schließen Ersatz- oder Rückforderungsansprüche die Annahme eines Schadens im Verhältnis zum für die Pflichtverletzung Verantwortlichen nicht aus. Der Geschädigte muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten (hier: die Maklerin) hat, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könnte; es steht ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nimmt.

Praxishinweis:

Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, wonach im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verkäufer auch die Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer geltend gemacht werden können. Die Maklerin könnte sodann vom Verkäufer in Anspruch genommen werden. Es macht daher im Falle der Anfechtung eines Kaufvertrages Sinn, gegebenenfalls eine Maklerprovision ohne Rechtsstreit zurückzuzahlen, sofern die Anfechtungsgründe bereits gerichtlich geklärt sind.

Der Beitrag erschien im Fachmagazin “Immobilienwirtschaft”, Ausgabe 03/2022.

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