BGH: Für Kündigung wegen Mietschulden zählt nur Gesamtrückstand | Immobilien



BGH: Für Kündigung wegen Mietschulden zählt nur Gesamtrückstand

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Kündigung wegen Mietrückständen: Keine Betrachtung auf Monatsbasis

Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

Hintergrund: Kündigung wegen Mietrückständen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro war die Mieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.

Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein nicht unerheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.

Entscheidung: Nur Gesamtrückstand ist für Kündigung maßgeblich

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Räumungsklage statt.

Es hat ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen, weil die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB dann nicht unerheblich wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meint – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an.

Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es kommt daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur monatlichen Miethöhe nicht unerheblich ist.

(BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

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