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Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können das regelmäßige Abstellen von Lieferantenfahrzeugen in einer Feuerwehrzufahrt nicht per Beschluss gestatten. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

Hintergrund: Eigentümer erlauben Parken in der Feuerwehreinfahrt

Eine Wohnungseigentümerin klagt gegen den Mieter einer Teileigentumseinheit auf Unterlassung. Der Mieter betreibt einen Supermarkt in der im Vorderhaus der Wohnungseigentumsanlage gelegenen Einheit. Die Wohnung der Klägerin liegt im Hinterhaus. Dieses ist über eine Durchfahrt sowie einen Fußweg daneben erreichbar. Die Durchfahrt ist als Feuerwehrzufahrt ausgewiesen.

Die Lieferanten des Supermarktes stellen ihre Fahrzeuge zweimal pro Woche für jeweils eineinhalb Stunden zum Entladen in der Durchfahrt ab. Bereits 2008 hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, dass einem Fahrzeug pro Tag das Parken in der Durchfahrt während der Anlieferung gestattet ist.

Die Wohnungseigentümerin will mit ihrer vor Inkrafttreten der WEG-Reform eingereichten Klage erreichen, dass der Betreiber des Supermarktes Lieferanten nicht mehr in der Durchfahrt parken lässt.

Entscheidung: Parken in der Feuerwehrzufahrt kann nicht erlaubt werden

Die Klage hat Erfolg. Das Abstellen von Lieferfahrzeugen in der als Feuerwehrzufahrt ausgewiesenen Durchfahrt ist eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums. Der Eigentümerin steht insoweit ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu.

Die Eigentümerin ist nicht zur Duldung verpflichtet, denn der im Jahr 2008 gefasste Beschluss verstößt gegen § 5 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung (HBO). Danach muss eine Feuerwehrzufahrt ständig freigehalten werden und Fahrzeuge dürfen dort nicht abgestellt werden. Auf die Einhaltung dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer nicht rechtswirksam verzichten. Die Norm dient der Gefahrenabwehr und dem Brandschutz und schützt sowohl die Wohnungseigentümer als auch Dritte. Zudem könnte im Brandfall der Versicherungsschutz gefährdet sein, wenn die Eigentümer einen erheblichen Verstoß gegen Brandschutzvorschriften dulden. Daher ist der Beschluss, der das vorübergehende Abstellen von Lieferanten-Fahrzeugen in der Zufahrt gestattet, nichtig.

Grundsätzlich kann nur GdWE Ansprüche wegen Gemeinschaftseigentum durchsetzen

Beeinträchtigen oder erschweren andere Wohnungseigentümer oder Dritte den Zugang zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 9a Abs. 2 WEG allein durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend gemacht werden. Das gilt auch, wenn die Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind.

Dass der Zugang zum Sondereigentum durch solche Hindernisse erschwert wird, reicht für sich genommen nicht aus, um eine eigene Prozessführungsbefugnis des Sondereigentümers zu begründen. Anders könnte es sein, wenn das Sondereigentum überhaupt nicht erreichbar wäre, was hier aber nicht der Fall ist.

Nach diesem Maßstab wäre die Wohnungseigentümerin nicht befugt, ihren Unterlassungsanspruch selbst durchzusetzen, sondern dies wäre der GdWE vorbehalten.

Ausübungsbefugnis nach altem Recht bleibt bestehen

Die Wohnungseigentümerin konnte ihren Unterlassungsanspruch aber deshalb selbst geltend machen, weil sie die Klage vor der WEG-Reform eingereicht hat. Nach der alten Rechtslage konnten einzelne Eigentümer Ansprüche wegen der Beeinträchtigung von gemeinschaftlichem Eigentum selbst durchsetzen (geborene Ausübungsbefugnis), solange nicht die GdWE die Durchsetzung der Ansprüche wirksam an sich gezogen hat (gekorene Ausübungsbefugnis). Letzteres war hier nicht der Fall. Die nach dem alten Recht bestehende Befugnis einzelner Eigentümer bleibt in laufenden Prozessen auch nach der WEG-Reform bestehen, solange die Gemeinschaft keinen anderen Willen äußert.

(BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 106/21)

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