Finanzierungsindex DIFI klettert auf höchsten Stand seit 2016 | Immobilien



War vor drei Monaten der Blick in die Zukunft noch skeptischer, haben die Finanzierer die Erwartungen für das nächste Halbjahr hochgeschraubt. Einen optimistischeren Wert gab es im Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW seit 2016 nicht. Das liegt an Büros und Hotels.

Der vierteljährlich erscheinende Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung steigt im vierten Quartal 2021 auf den höchsten Stand seit 2016. Der Stimmungsindikator erreicht nun einen Wert von 10,7 Punkten, nachdem er im dritten Quartal mit einem Sprung  auf einen Indexstand von 5,6 Punkten erstmals seit dem vierten Quartal 2017 überhaupt wieder im Plus notierte.

Für den durchschnittlichen Anstieg des DIFI um weitere 5,1 Punkte gegenüber dem Vorquartal war nicht wie zuletzt gewohnt der Situationsindikator (Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten) verantwortlich, denn der stagnierte in der jüngsten Umfrage quasi bei vier Punkten (4,3 waren es im dritten Quartal), sondern der Erwartungsindikator (Situation in den kommenden sechs Monaten) – der ist um deutliche 10,6 Punkte auf einen Indexwert von nun 17,4 Punkten gestiegen. Im Jahresvergleich hat der DIFI sogar um 34,2 Punkte zugelegt.

DIFI profitiert von Einschätzung bei Büros und Hotels

Der Anstieg des DIFI im vierten Quartal 2021 hat laut JLL und ZEW maßgeblich mit dem Anstieg in der Einschätzung für die Nutzungsarten Büro (plus 10,2 Punkte) und Hotel (plus 9,2 Punkte) zu tun. Die Subindikatoren bilden bei diesen Werten Situation und Erwartungen ab.

So erfreulich die Entwicklung für die Assetklasse Hotel ist, der Saldo für den Situationsindikator bleibt deutlich im negativen Bereich mit einem Minus von 22,8 Punkten. Für die kommenden sechs Monate sind die Finanzierer allerdings umso zuversichtlicher: Der Subindikator legt um 55 Punkte zu. “Das ist nicht nur der höchste Wert unter den Nutzungsarten, sondern hievt Hotels erstmals wieder auf einen positiven Saldo”, sagt Timo Wagner, Debt Advisory, JLL Germany. 

Die Einschätzung der Finanzierungssituation bei der Nutzungsart Büro hat sich gegenüber dem dritten Quartal deutlich verbessert, der Wert des Stimmungsindikators steigt im vierten Quartal um 17,4 Punkte. Beim Blick in die nahe Zukunft (Erwartungsindikator) machen die Antworten der Teilnehmer (plus 13,6 Punkte) erstmals seit fünf Jahren wieder das Überschreiten der Null-Linie möglich. “Auch wenn aktuell Unternehmen ihre Beschäftigten wieder vermehrt ins Home Office schicken, so hat sich im Rückblick doch gezeigt, dass der Abgesang auf das Büro überhaupt nicht gerechtfertigt war”, so Helge Scheunemann, Head of Research, JLL Germany. Die Vermietungen hätten wieder angezogen, dies lasse die Finanzierer positiver auf diese Assetklasse schauen.

Assetklassen Logistik und Wohnen lassen Federn

Die Finanzierungsmärkte für Logistikimmobilien und Wohnenimmobilien werden im vierten Quartal erneut schlechter eingeschätzt als im Vorquartal. Sowohl die Situations- als auch die Erwartungsindikatoren geben nach.

Während der Situationsindikator für die Nutzungsart Logistik mit 39,1 Punkten (minus 13,4 Punkte gegenüber dem dritten Quartal 2021) noch deutlich im positiven Bereich bleibt, liegt der entsprechende Erwartungsindikator nach einem Rückgang um 22,1 Punkte nur noch knapp über der Nulllinie. “Mit einem Stand von damals 0,0 Punkten wurde der Ausblick für den Finanzierungsmarkt für Logistikimmobilien zuletzt im vierten Quartal 2019 ähnlich beurteilt wie aktuell”, erklärt Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW. Die Lage wird allerdings Pandemie-bedingt insgesamt deutlich besser eingeschätzt als damals. Mit Blick auf die erste Jahreshälfte 2022 erwarten die Experten laut Brückbauer keine weitere Verbesserung der Lage mehr – allerdings auch keine weitere Verschlechterung.

Die Situations- und Erwartungsindikatoren für die Nutzungsart Wohnen verliert in der aktuellen Befragung 0,3 beziehungsweise 15,6 Punkte. Der Situationsindikator bleibt mit 18,2 Punkten aber weiterhin deutlich im positiven Bereich. Der Erwartungsindikator rutscht mit einem neuen Stand von minus 0,1 Punkten in den negativen Bereich.

Bei der Nutzungsart Einzelhandel steigt der Erwartungsindikator um 22,2 Punkte auf einen neuen Stand von 18,3 Punkten. Allerdings wird die Situation am Finanzierungsmarkt mit Blick auf die vergangenen sechs Monate mit minus 13,4 Punkten aktuell noch schlechter eingeschätzt als noch bei der vorherigen Befragung. Der DIFI-Subindikator “Einzelhandel” steigt aber im Schnitt um 4,4 Punkte.

Refinanzierung: Ausblick auf Immobilienaktienmärkte bleibt pessimistisch

Deutlich schlechter als im Vorquartal wird von den Experten der Immobilienrefinanzierungsmarkt beurteilt. Die Situationsindikatoren aller fünf Refinanzierungsinstrumente weisen laut JLL und ZEW zweistellige Rückgänge gegenüber dem Vorquartal auf, angeführt von Unbesicherten Schuldverschreibungen (minus 42,3 Punkte auf einen Stand von minus 23,2 Punkten) bis hin zu den Mortgage Backed Securities (minus 11,1 Punkte).

Für Unbesicherte Schuldverschreibungen und Immobilienaktienmärkte ist der Ausblick auf die kommenden sechs Monate noch pessimistischer als im Vorquartal, heißt es im aktuellen Bericht. Am niedrigsten trotz eines leichten Anstiegs fällt der Erwartungsindikator für Mortgage Backed Securities aus.

Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für das vierte Quartal 2021 haben zwischen dem 25. Oktober und 5. November 24 Investoren und Finanzierer teilgenommen. Der Index berechnet sich aus dem Mittelwert der Marktsituation (vergangene sechs Monate) und der Erwartungseinschätzung (kommende sechs Monate) für die fünf Assetklassen Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik und Wohnen. Gestartet wurde die vierteljährlich stattfindende Umfrage im vierten Quartal 2011. Dargestellt sind jeweils die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (“verbessert” und “verschlechtert”).

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