Fast 36 Millionen Immobilien in Deutschland müssen im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet werden. Eine Art zweite Steuererklärung für Eigentümer wird bereits ab dem 1.7.2022 fällig. Experten erwarten ein Datenchaos. Wer ist in der Pflicht? Und was ist zu beachten?

Am 1.1.2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Auf Haus- und Grundstückseigentümer kommt bereits in diesem Sommer eine Art zusätzliche Steuererklärung zu. Die Finanzämter brauchen Informationen zum Grundstück, zum Haus oder zur Wohnung die müssen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober elektronisch eingereicht werden, damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte (Hauptfeststellungszeitpunkt: 1.1.2022) zu berechnen.

Viele Eigentümer wüssten das nicht, kritisieren Steuerberater und der Eigentümerverband Haus und Grund. Zwar schrieben einige Kommunen die Hausbesitzer direkt an, Pflicht sei das aber nicht. Die Befürchtung: Viele Eigentümer könnten zu spät von der Grundsteuererklärung erfahren – eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung wird es nicht geben, nur eine öffentliche Bekanntmachung.

Steuererklärung: Was ist zu beachten?

Durch die Grundsteuerreform sind Immobilieneigentümer zu einer Feststellungserklärung verpflichtet, die Grundlage der künftigen Steuerberechnung sein wird. Der ermittelte Grundbesitzwert ersetzt als Faktor den Einheitswert der Immobilie. Die nötigen Daten zu sammeln, kann aufwändig sein. Weil die Bundesländer unterschiedliche Berechnungsmodelle anwenden, sind mal mehr, mal weniger Angaben gefragt. Meist geht es um die Grundstücks- und Wohnfläche, die Art des Gebäudes, das Baujahr und den sogenannten Bodenrichtwert.

Die Bodenrichtwerte etwa müssen bei unabhängigen Gutachterausschüssen erfragt oder im Internet recherchiert werden. Größter Knackpunkt könnte aber das Baualter der Gebäude sein, sagt Sibylle Barent, Steuerexpertin beim Eigentümerverband Haus und Grund. Hier müssten zum Beispiel auch Kernsanierungen berücksichtigt werden, die die Restnutzungsdauer eines Hauses wieder verlängern könnten. Selbst bei der Wohnfläche gebe es Stolperfallen: An- und Umbauten müssen notfalls sogar selbst ausgemessen werden. Stichtag für alle Angaben ist der 1.1.2022, was danach noch verändert wurde, muss nicht berücksichtigt werden.

Die Erklärungen müssen dem Finanzamt online über die Steuerplattform Elster übermittelt werden. Wer nicht bei Elster registriert ist, sollte dies zügig tun, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Darauf weist der Immobilienverband IVD hin. Wer nicht rechtzeitig einreicht, muss mit Verspätungszuschlägen rechnen.

Wer ist zur Abgabe verpflichtet?

  • Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Grundstücks;
  • Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft;
  • bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete);
  • Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Gebäudes;
  • Bei Eigentumswohnungen sind die einzelnen Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Maßgeblich sind die Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022.

Welche Angaben müssen gemacht werden?

Welche Daten in der Erklärung abgegeben werden müssen, hängt vom einzelnen Bundesland ab. Dem sogenannten Bundesmodell, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, haben sich nur Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. “Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetz erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist”, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es laut IVD darauf an, ob der Wert im Sachwert- oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist:

  • Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Zunächst sind der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Merkmale des einzelnen Grundstücks bleiben unberücksichtigt. Gemarkung und Flurstück angegeben werden. Der Ertragswert des Gebäudes wird laut IVD nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte.
  • Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Auch hier müssen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich sind Gebäudeart, Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben Außerdem wird die so genannte Bruttogrundfläche benötigt.



IVD-Fachartikel “Die Steuererklärungen für die neue Grundsteuer” (PDF)

Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze.



Überblick: Grundsteuer-Regelungen in Bundesländern mit eigenen Gesetzen

Experten erwarten Datenchaos

Der Präsident des Deutschen Steuerberaterverbands, Torsten Lüth, erwartet ein “riesiges Datenchaos”. Er kritisiert, die Last der Informationsbeschaffung werde auf die Steuerpflichtigen und auf die Steuerberater abgewälzt. “Es kann nicht sein, dass wir mühsam auf Datensuche gehen, während Behörden auf etlichen Datenschätzen sitzen”, so Lüth. Die Steuerberater fordern, dass Daten, die den Behörden bereits vorliegen, in einer digitalen Steuererklärung vorausgefüllt werden. Davon allerdings seien die Behörden noch meilenweit entfernt.

Hilfe können sich Eigentümer bei Steuerberatern oder Branchenverbänden holen. Die Lohnsteuerhilfevereine dagegen dürfen nicht beraten. Der Steuerberaterverband sieht sich vor einer Herkulesaufgabe. Würden sich alle Eigentümer an ihre Steuerberater wenden, könnten auf jeden Berater rund 400 Erklärungen zukommen, sagt Lüth. Dazu kämen die unterschiedlichen Normen in den Bundesländern. Das allein ist neben dem Tagesgeschäft kaum stemmbar.”

Zudem fiele Grundsteuererklärung unmittelbar mit den Corona-Schlussrechnungen zusammen. Die Steuerberater beantragen derzeit auch etwa Überbrückungshilfen für von der Pandemie betroffene Firmen. “Es wird ein Wettlauf gegen die Zeit”, sagt Lüth.

Wie viel Grundsteuer wird fällig?

Die Finanzämter ermitteln aus den zwischen Anfang Juli und Ende Oktober 2022 eingereichten Daten zunächst den sogenannten Grundsteuerwert, der allerdings nur eine Komponente bei der Berechnung der Grundsteuer ist. Wie viel am Ende fällig wird und ob sie mehr oder weniger zahlen müssen als bisher, erfahren die Eigentümer erst 2025.

Die Höhe der Grundsteuer hängt entscheidend von den Hebesätzen der Gemeinden ab. Diese Faktoren können in den rund 11.000 deutschen Kommunen zwischen 0 und mehr als 1.000 Prozent liegen. Die Gemeinden sind zwar angehalten, ihre Einnahmen in etwa auf dem gleichen Niveau zu belassen, verpflichtet sind sie dazu jedoch nicht.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen sie machte vor der Coronakrise etwa 15 Prozent der Steuereinnahmen aus. Vermieter können sie bislang über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro pro Jahr, bei Eigentümern von Mietshäusern dagegen oft um vierstellige Beträge.

Die Reform wurde 2019 beschlossen, nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr zuvor eine Neuregelung gefordert hatte. Zuletzt berechneten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage veralteter Daten: Von 1935 in Ostdeutschland und von 1964 in Westdeutschland. Ab 2025 gilt die neue Berechnung gelten. Vorher müssen fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Laut Bundesfinanzministerium stehen die Steuerbehörden vor einem der größten Projekte in der deutschen Nachkriegsgeschichte.

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dpa



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