Die deutschen Büromärkte zeigen sich relativ krisenresistent. Das Renditeniveau ist stabil, die Mieten entwickeln sich heterogen, wenn auch die Dynamik an den Top-Standorten nachlässt, wie eine Analyse von Catella zeigt. Spitzenreiter bei den Mieten ist Frankfurt am Main.

Die Auswirkungen der Pandemie auf die deutschen Büroimmobilienmärkte sind geringer als zunächst befürchtet, heißt es in einer neuen Catella-Studie. “Natürlich muss man dabei trennen zwischen den Miet- und den Investmentmärkten”, erklärt Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research bei der Catella Property Group. “An den Mietmärkten spüren wir erste leichte Wirkungen, an den Investmentmärkten keine.”

Dabei gehen die Researcher allerdings noch davon aus, dass kurz- bis mittelfristig Flächenneuordnungen eingepreist werden müssen – zum einen wegen der Homeoffice-Alternative und ihren Auswirkungen auf die Flächennachfrage, zum anderen gebe es Effekte aus einer Zinsänderung der Europäischen Zentralbank (EZB).

Frankfurt: Spitzenreiter bei den Büromieten

Die Büromieten entwickeln sich laut Catella bereits das zweite Jahr in Folge von plus 2,08 Prozent an den B-Standorten bis minus 0,21 Prozent an den C-Standorten heterogen. In den sogenannten B-Städten stieg die Spitzenmiete auf durchschnittlich 16,20 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2021, während sie in den C-Städten innerhalb eines Jahres leicht auf 14,13 Euro pro Quadratmeter gesunken ist.

Die A- sowie D-Standorte wiesen im betrachteten Zeitraum weniger Dynamik auf, haben aber im Vergleich zum Vorjahr um 0,83 Prozent beziehungsweise 0,35 Prozent noch einmal leicht zugelegt. Die Spitzenmieten liegen aktuell im Schnitt bei 33,92 Euro pro Quadratmeter in den A-Städten und bei 11,44 Euro pro Quadratmeter über alle D-Standorte verteilt.

Spitzenreiter bei den Büromieten bleibt wie gehabt Frankfurt am Main mit 45 Euro pro Quadratmeter – den geringsten Wert hat Catella in Salzgitter ermittelt mit 7,90 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Gera (8,50 Euro pro Quadratmeter).

Spitzenrendite: Im “Top 7”-Schnitt weiter unter drei Prozent

Die durchschnittliche Spitzenrendite an den sogenannten Top-7-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) liegt laut Catella weiterhin deutlich unter der Drei-Prozent-Marke und hat Anfang 2022 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal leicht nachgegeben.

Dabei werden derzeit die geringsten Spitzenrenditen in Berlin (2,5 Prozent) und Hamburg (2,6 Prozent) erzielt. Die höchsten Werte beobachtet Catella außerhalb der sieben größten deutschen Städten in Wilhelmshaven (6,9 Prozent) und Hagen (6,8 Prozent).

Über alle Standortkategorien hinweg stellen die Studienautoren eine anhaltende Renditekompression fest, die an den A-Standorten im Vergleich zum Vorjahreswert prozentual am stärksten ausfällt mit einem Rückgang um 5,92 Prozent im Durchschnitt. “Dies verdeutlicht weiterhin die hohe Relevanz der A-Standorte auf Investorenseite”, schreibt Catella.

An den B-Standorten fand demnach die zweitgrößte Renditekompression statt (minus 2,74 Prozent), wobei die Kompression in den C-Städten (minus 1,57 Prozent) und den D-Städten (minus 1,26 Prozent) auf einem ähnlichen Niveau liegt.

Total Return: Spread zwischen den Standorten nimmt ab

In Bezug auf den Total Return der vergangenen zehn Jahre steht Catella zufolge Berlin weiterhin an der Spitze mit einer durchschnittlichen jährlichen Gesamtrendite von 19,76 Prozent. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 88 Basispunkten dar. “Grundsätzlich lässt sich jedoch feststellen, dass der Spread zwischen den einzelnen Standorten weiterhin abnimmt”, heißt es in der Studie.

Für die A-Städte hat sich laut Studie die Total-Return-Prognose für die kommenden Jahre weiter komprimiert. Somit könnten Mittelstädte mit einer höheren Anfangsrendite weiter an Attraktivität gewinnen, wobei die Total-Return-Prognose für die B-Standorte bis 2025 eine starke Kompression aufweist.

“Die zunehmende Vermengung der Risikoparamater, welche sich bereits in unserer letztjährigen Analyse andeutete, kann nun verstärkt über sämtliche A- bis D-Standorte beobachtet werden. Dadurch bleibt aus Investorensicht weiterhin ein großes Diversifikationspotential bestehen”, so Beyerle. Für anstehende Investmententscheidungen sollte eine Zinsänderung einpreist werden.



Catella-Büromarktkarte “Investmentstandorte Deutschland 2022 – Mieten und Renditen”

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