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In den sieben größten deutschen Städten ist die Kreditrate für den Kauf einer Wohnimmobilie überall höher als die Miete. Auch im Umland der sogenannten “Big 7” ziehen die Finanzierungskosten an. Wo kaufen noch günstiger ist als mieten, zeigt der aktuelle “Postbank Wohnatlas”.

Nach einer Faustformel sollte Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens kosten. Die gestiegenen Nebenkosten eingeschlossen, sollten sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitäten eher an der 25 Prozent-Grenze orientieren. Danach war im Jahr 2021 nur in 367 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung finanzierbar, ergibt der aktuelle Auszug aus dem “Postbank Wohnatlas 2022”. Ein Jahr zuvor waren es noch 378 Kreise und Städte.

Für den Wohnatlas hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) berechnet, wie viel durchschnittliches Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in den einzelnen Regionen für die Nettokaltmiete oder die Kreditzahlung fällig werden. Für die Finanzierung wurde ein Zinssatz von 1,6 Prozent, eine Anfangstilgung von drei Prozent, Notargebühren von zwei Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zu Grunde gelegt. Nebenkosten wurden nicht berücksichtigt.

Immobilienkauf: Einkommensbelastung steigt

Jeder fünfte Haushalt in Deutschland muss laut HWWI weniger als 12,5 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausgeben, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Das gilt für 111 Regionen. In zwölf Regionen werden mehr als 30 Prozent des regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen fällig.

Dazu gehören die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Potsdam, Freiburg und Heidelberg. Spitzenreiter ist allerdings der Landkreis Nordfriesland (46,3 Prozent), zu dem auch die Inseln Föhr, Amrum und Sylt gehören. Auch die Landkreise Miesbach und Garmisch-Patenkirchen (Bayern), der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Baltrum, Juist und Norderney sowie der Landkreis Vorpommern-Rügen überschreiten die 30-Prozent-Marke.

Jeder vierte Haushalt lebt der Analyse zufolge in einer der 60 Regionen, in denen durchschnittlich mindestens 22,5 Prozent des regional verfügbaren Einkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung aufgewendet werden müssen.

Miete: Nur in München über der 25-Prozent-Grenze

Bei den Nettokaltmieten bleibt die anteilige Einkommensbelastung mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München (26,8 Prozent) unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommen der Freiburg, Heidelberg und Frankfurt am Main mit mindestens 24 Prozent relativ nah. In Berlin hat sich der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 23,4 Prozent erhöht.

Für die Nettokaltmieten mussten die deutschen Haushalte im vergangenen Jahr im Schnitt 14,2 Prozent des regional verfügbaren Einkommens ausgeben. Da die Kaufpreise stärker als die Einkommen zulegten, mussten Käufer allerdings mit einem Anteil 16,3 Prozent für eine 70-Quadratmeter-Wohnung 2021 einen höheren Anteil des Einkommens einplanen als noch im Jahr zuvor mit 14,7 Prozent. In Großstädten und den “Big 7” — den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart — inklusive Umland lag das Plus mit durchschnittlichen 1,8 Prozentpunkten noch darüber.

“Auch im dritten Jahr der Pandemie ist Wohneigentum weiter hoch gefragt. Die Kaufpreise stiegen im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker als die Mietpreise”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Ein Ende des generellen Immobilienbooms sei nicht in Sicht, nur in einzelnen Regionen gebe es Anzeichen dafür.

Kaufpreise — Mieten: Wo die Schere weiter aufgeht

Die Kluft zwischen der Preisentwicklung bei den Mieten und den Immobilienpreisen fällt den HWWI-Experten zufolge in den Ballungsräumen besonders ins Auge: In den “Big 7” geht die Schere zwischen den Einkommensbelastungen durch Mieten oder Kaufen immer weiter auf.

Während der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete in den sieben größten deutschen Städten im Jahr 2021 im Schnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7 Prozent sank, stieg die Belastung durch die Finanzierung von Wohneigentum weiter deutlich an: 34,3 Prozent des verfügbaren Einkommens mussten Käufer für die monatliche Ratenzahlung locker machen. Im Vorjahr lag der Anteil laut Modellrechnung noch bei 31,6 Prozent.

In die Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand flossen in München 2021 im Schnitt 44 Prozent (17 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr) des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens – obwohl die Münchener über die höchsten Einkommen unter den “Big 7” verfügen. Berlin folgt mit 38,8 Prozent vor Hamburg (36,3 Prozent) und Frankfurt (35,6 Prozent). Den fünften Platz belegt Düsseldorf mit 29,1 Prozent, gefolgt von Köln (28,1 Prozent) und Stuttgart (28 Prozent).

Die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung fielen ebenfalls in München aus. Rund 27 Prozent des Einkommens fließt hier in die Nettokaltmiete — das ist ein Unterschied von 17 Prozentpunkten. In Berlin (15,4 Prozentpunkte) und Hamburg (14,8 Prozentpunkte) waren die Unterschiede nur unwesentlich geringer; anders in Frankfurt (11,6 Prozentpunkte) und Köln (10,2 Prozentpunkte). In Köln reicht der regelmäßige Einsatz von 6,2 Prozent Aufschlag für einen Kauf deutlich aus, in Stuttgart waren es laut HWWI sogar nur 5,2 Prozent Unterschied.

Abseits der “Big 7”: Wo Käufer im Vorteil sind

Die HWWI-Modellrechnung zeigt auch, dass im vergangenen Jahr in mehr als jeder vierten Region Eigentümer gegenüber Mietern finanziell im Vorteil waren. In 114 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte musste der durchschnittliche Haushalt weniger oder gleiche hohe Anteile des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die Nettokaltmiete.

Am stärksten schlug laut Studie das Pendel zugunsten des Wohnungskaufs in vielen ländlichen Gebieten Ostdeutschlands aus. Im Durchschnitt über alle Regionen des jeweiligen Bundeslandes sparten Käufer in Sachsen-Anhalt und Thüringen laut Studie 2,5 Prozentpunkte des verfügbaren Einkommens, wenn sie kaufen statt mieten. In Sachsen lag die Differenz bei 0,8 Prozentpunkten. In Sachsen-Anhalt sind die Voraussetzungen für den Kauf in elf von 14 Regionen gut.

In Thüringen ist Kaufen ebenfalls nur in den Städten Jena, Erfurt und dem Weimarer Land einkommensintensiver als das Mieten. In den anderen 19 Regionen des Bundeslandes bieten sich für Käufer Einkommensvorteile in Höhe von fünf Prozentpunkten im Landkreis Hildburghausen bis 0,7 Prozentpunkte in der Stadt Suhl.

Jenseits der “Big 7” hat das HWWI in der aktuellen Studie 14 deutsche Großstädte ausgemacht, in denen Käufer einen  Vorteil haben. Im Vorjahr waren es noch 25. Wer in Gelsenkirchen, Herne und Bremerhaven den Schritt von der Miete ins Wohneigentum wagt, hat einen Einkommensvorteil von mindestens zwei Prozentpunkten. In Duisburg, Oberhausen und Salzgitter beträgt er mehr als einen Prozentpunkt im Schnitt. Elf der 14 Großstädte mit Einkommensvorteilen beim Kauf gegenüber der Miete liegen in Nordrhein-Westfalen. Die weiteren sind: Hagen, Hamm, Bochum, Wuppertal, Krefeld, Mönchengladbach und Bottrop.

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