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Immer mehr große und global agierende Investoren haben den Objekttyp auf dem Radar: Life-Science-Immobilien boomen, wie Studien zeigen. Mit Büroanteil lassen sich hier noch Spitzenrenditen von bis zu 4,5 Prozent erreichen. Die größte Herausforderung: Produktknappheit und Intransparenz am Markt.

Life Science gewinnt immer mehr an Bedeutung, das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus: In Deutschland werden derzeit Objekte für 700 Millionen Euro gehandelt,

wie aus einem im Mai veröffentlichten Report von Cushman & Wakefield (C&W) hervorgeht
 – das ist ein Anteil von 2,4 Prozent am gesamten Bürotransaktionsvolumen. Mit 74 Prozent entfällt demnach der Großteil des Umsatzes auf die Top-5-Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München.

Während aktuell bei klassischen Büroimmobilien Spitzenrenditen zwischen 2,5 und 2,8 Prozent möglich sind, können Life-Science-Immobilien mit Büroflächenanteil laut C&W Spitzenrenditen zwischen vier und 4,5 Prozent erreichen. 

Life-Sciene-Immobilien im Fokus der Investoren

Die expandierende Branche braucht laut Report zunehmend mehr Fläche für Verwaltung, Forschung, Entwicklung und Produktion. Wegen der guten Wachstumsaussichten – die Branche steht hinter New Energy Infrastructure und vor Logistics Facilities auf Platz zwei  der aussichtsreichsten Sektoren (sector prospects) im ULI/PWC-Europareport

“Emerging Trends in Real Estate 2022”
– gerät Life Science immer stärker in den Fokus von Investoren.

Die Assetklasse folgt langfristigen Makroperspektiven, wie zum Beispiel Studentenwohnen, Pflegeimmobilien oder Datenzentren. Mehrere große und global agierende Investoren planen nach Angaben von C&W den Einstieg oder Zukäufe in diesem Segment. Sie suchen nach einer Finanzanlage, über die sie gleichzeitig in Büro- und Laborflächen investieren können, optimalerweise innerhalb eines Campus-Areals. Die größten Herausforderungen sind im Moment noch die Intransparenz und die Produktknappheit am Markt.

Die Flächenanforderungen der Life-Science-Unternehmen differieren stark nach ihrer Spezialisierung hinsichtlich Forschung, Herstellung oder Vertrieb. Entsprechend variiert das Verhältnis von Büro-, Labor- und Produktionsflächen sowie die jeweilige technische Ausstattung. Kleinere Startups brauchen eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Flächen, weil sich das Unternehmen verändert, für größere, etablierte Unternehmen eignet sich ein Built-to-suit-Gebäude – eine auf die konkreten Bedürfnisse abgestimmte Immobilie.

Was ist eine Life-Science-Immobilie?

Das Produkt “Life-Science-Immobilie” ist in Deutschland weniger stark verbreitet und etabliert wie beispielsweise in den USA. Eine eindeutige und standardisierte Definition existiert hierzulande (noch) nicht. Generell ist darunter eine Immobilie zu verstehen, die aus Büro- und Laborflächen besteht und von einem Unternehmen oder einer Institution aus dem Bereich Life Science (interdisziplinäre Wissenschaft, die sich mit Prozessen und Strukturen von Lebewesen befasst) genutzt wird oder werden kann. Üblicherweise wird ein Gebäude dann als Life-Science-Immobilie gesehen, wenn ihr Anteil an Labor- und Forschungsflächen mindestens 30 Prozent ausmacht.

Quelle: Cushman & Wakefield

Catella: “Markt kommt in die Boom-Phase”

Der Markt ist sehr differenziert: Immobilien können den Fokus auf Pharmalogistik (wie Lagerhallen, Apotheken), Forschungs- und Entwicklungsflächen (Labore oder Universitäten), Unternehmensstandorte (Büro, Verwaltung) und Produktionsflächen (zum Beispiel Light Industrial) haben.

Vor allem die Covid-19-Impfstoffentwicklung, die Produktion von Impfstoffen und die steigende Nachfrage nach medizinischer Versorgung haben den Bedarf an Flächen in Deutschland für eben diese Prozesse in den vergangenen zwei Jahren drastisch gesteigert –

den Markt für Life-Science-Immobilien hat auch Catella im “Market Tracker” untersucht
. “Der Markt kommt in die Phase des Booms”, meint Prof. Dr. Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation GmbH und Head of Group Research.

Trendbeschleuniger sind dem Catella-Bericht zufolge eine alternde Bevölkerung und die steigenden Anforderungen an das Gesundheitswesen, die wachsende Bedeutung von Digital Health (Digitalisierung der Gesundheitstechnologien), das Auftreten von sogenannten Zivilisationskrankheiten (wie Bluthochdruck oder Diabetes) und exogene Schocks wie etwa Pandemien. Ein relevantes Investitionsumfeld stellen Catella zufolge Standorte dar, die bereits in einer Clusterstruktur angesiedelt sind. Das schließt auch die Nähe zu Forschungsstandorten wie Universitäten oder Hochschulen ein.

Die wichtigsten Life-Science-Cluster in Deutschland befinden sich derzeit in der Region Berlin-Brandenburg (Gesundheitswirtschaft), im Rhein-Neckar-Gebiet (BioRN), wo die Städte Frankfurt am Main, Mainz, Wiesbaden, Darmstadt, Heidelberg, Mannheim, Ludwigshafen, Karlsruhe und Stuttgart führend sind, und in Bayern am Standort München (BioM).

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