Die drei größten deutschen Städte Berlin, Hamburg und München wollen ihr Vorkaufsrecht bei Immobilien zurück – das wurde vom Bundesverwaltungsgericht (BVerWG) in Teilen gekippt. Damit sie das Privileg wieder rechtssicher nutzen können, fordern die Städte eine Reform des Baugesetzbuchs.

Nachdem bereits Berlin eine entsprechende Initiative in den Bundesrat eingebracht hat – entschieden ist noch nichts – haben sich Berlin, Hamburg und München nun zusammengetan und setzen sich für eine gesetzliche Neuregelung des kommunalen Vorkaufsrechts auf Bundesebene ein. Der Bund soll das Baugesetzbuch (BauGB) reformieren, lautet die Forderung an die Ampel-Koalition.

Die Reform sei nötig, damit die Ausübung des Vorkaufsrechts als Ultima Ratio gegen Bodenspekulanten, steigende Mieten und die Verdrängung von Bewohnern wieder rechtssicher angewendet werden könne, teilten die Städte am 26. Januar mit. Es bestehe dringender Handlungsbedarf. Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey, Hamburgs Erster Bürgermeister Peter Tschentscher und Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (alle SPD) appellierten an den Bund und die Länder, an einer bundesweiten Lösung mitzuwirken.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht-Urteil für die Großstädte?

Hintergrund der Initiative ist ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 9.11.2021, mit dem das städtische Vorkaufsrecht bei Immobilien in Teilen gekippt wurde.

Grundlage der Entscheidung war ein Fall in Berlin, bei dem es um einen umstrittenen Wohnungskauf in Friedrichshain-Kreuzberg ging. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück zum Ausübungszeitpunkt im Sinne der Sozialen Erhaltungssatzung regulär genutzt wird, entschieden die Richter. Das BVerwG hat die gesetzliche Vorschrift so ausgelegt, dass es nur auf den Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs ankommt und nicht auf Absichten des Käufers in der Zukunft.

Aus Sicht der Städte heißt das: Das Vorkaufsrecht kann in Stadtteilen mit Milieuschutz nicht ausgeübt werden – und mit den Käufern können auch keine Abwendungserklärungen geschlossen werden, wenn nur für die Bewohner nachteilige, zukünftige Nutzungsabsichten der Erwerber als Begründung angeführt werden. Dabei seien kommunale Vorkaufsrechte gerade in angespannten Wohnungsmärkten in Gebieten mit sozialen Erhaltungsverordnungen ein wichtiges Instrument.

Deshalb hätten sich Berlin, Hamburg und München auf den Weg gemacht und appellierten an den Bund und die Länder, den Kommunen Vorkaufsrechte und Abwendungsvereinbarungen zu ermöglichen, erklärte Berlins Regierungschefin Giffey. “Das Wohnen in der Stadt muss bezahlbar bleiben”, betonte Hamburgs Bürgermeister Tschentscher. Münchens Oberbürgermeister Reiter wies darauf hin, dass die jetzige Situation große Unsicherheit für Mieter mit sich bringe.

Hamburg kauft Spekulanten öfter Bauland vor der Nase weg

Auch Hamburg nutzt das Vorkaufsrecht gerne und ist im Jahr 2020 besonders rigide gegen mögliche Bodenspekulanten vorgegangen: 110 Vorkaufsrechtsverfahren seien bei Grundstücksdeals bearbeitet worden, erklärte Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) im Herbst 2021 bei Vorlage des jüngsten Geschäftsberichts des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), der zu seiner Behörde gehört – das waren rund ein Drittel (35 Prozent) mehr als 2019.

Manchmal reichte es schon aus, das “scharfe Schwert” bloß zu zeigen, sagte Dressel. In 56 Fällen habe die Stadt eine “freihändige Einigung” erzielt – also die Grundstücke gekauft, ohne formal das Vorkaufsrecht zu nutzen. In 14 Fällen sei während des Verfahrens eine Abwendungsvereinbarung getroffen worden: Die Käufer haben sich verpflichtet, bestimmte Miethöhen oder Grenzen bei der Umlage von Modernisierungskosten einzuhalten. In zwölf Fällen habe die Stadt Verfahren gestoppt.

Tatsächlich umgesetzt worden ist das Vorkaufsrecht laut Dressel in 28 Fällen, sechs Fälle mussten juristisch geklärt werden. Die Kosten der von der Stadt auf diese Weise tatsächlich gekauften Grundstücke bezifferte die Finanzbehörde auf rund 22,5 Millionen Euro. In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung müssen bestimmte Maßnahmen vorab genehmigt und überprüft werden. Dazu gehören der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, Baumaßnahmen und Modernisierungen, die den Wohnwert steigern. Auch eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die Nutzungsänderung von Mietwohnungen wird in die Prüfung einbezogen.

Berlin verteidigt Ausgaben in Millionenhöhe für Vorkaufsrecht

Berlins Finanzsenator Daniel Wesener (Grüne) hatte kürzlich die Millionenausgaben für die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts bei Wohnungen in verschiedenen Berliner Bezirken verteidigt. Der Großteil der Vorkäufe sei ein gutes Geschäft gewesen, sagte der Senator in einem Interview mit der “Berliner Zeitung”. Die öffentliche Hand sei nicht darauf angewiesen, dass sich ein Kauf innerhalb von wenigen Jahren amortisiere.

Berlin hat über das Vorkaufsrecht seit 2015 durch Genossenschaften und landeseigene Unternehmen 2.674 Wohnungen für insgesamt knapp 530 Millionen Euro gekauft, wie der Senat im Dezember 2021 auf eine Anfrage der FDP-Fraktion mitteilte. “Das Prinzip war: Um abzuwenden, dass irgendein Investor nach dem Kauf einer Immobilie Mondmieten fordert, prüfen Bezirke und Land einen Vorkauf”, sagte Wesener.

Sie wolle das Vorkaufsrecht als “Instrument der Kommunen, um gegen Verdrängung vorzugehen” verbessern, sprach sich Cansel Kiziltepe (SPD), Staatsekretärin des Bundesministeriums für Bauwesen, am 13. Januar im ARD-Mittagsmagazin für eine rasche Gesetzesänderung aus. Nach dem BVerwG-Urteil dürfe das Vorkaufsrecht nur noch angewendet werden, wenn Wohnungen eines Gebäudes leer stehen oder die Immobilie verwahrlose. Die Befürchtung, dass private Investoren die Mieten nach dem Kauf erhöhen, gelte nicht.

“Es war nicht die Absicht des Gesetzgebers, dass das so gedeutet wird”, so Kiziltepe. Deshalb sei es wichtig, dass hier Rechtssicherheit geschaffen werde durch eine Gesetzesänderung. “Und dass nicht nur die Gegenwart betrachtet wird – also wie der Zustand der Gebäude und Wohnungen jetzt ist –, sondern geschaut wird, wie es sich entwickeln könnte.”

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dpa



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