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Mit Wohnimmobilien lässt sich nicht mehr jeder Preis erzielen – die Dynamik hat sich im ersten Halbjahr Studien zufolge nicht nur in den Metropolen, sondern auch in kleineren Städten abgeschwächt. Bei den Mietanstiegen gab es ebenfalls einen Dämpfer. Auf dem Land sieht es anders aus.

Die gestiegenen Zinsen haben die Kredite verteuert – und das dämpft die Nachfrage nach Wohneigentum, wie neue Marktanalysen zeigen. Der jahrelange Boom am deutschen Immobilienmarkt kühlt ab. Vor allem in den Städten klettern die Kaufpreise langsamer, aber auch die Mieten. Anders sieht es auf dem Land aus.

Der Analyse liegen nur Angebotspreise zugrunde, keine Abschlüsse. Dennoch deutet die Studie, die sich bei den Metropolen auf jeweils Tausende Inserate stützt, auf einen Abwärtstrend am Wohnungsmarkt hin.

Preise für Eigentumswohnungen: In den Städten gebremst

Die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen nach einer Analyse des Großmaklers JLL in den acht größten deutschen Städten (“Big 8”) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Schnitt um siebeneinhalb Prozent zum Vorjahreszeitraum. Der Anstieg habe sich damit gegenüber dem Vorjahr halbiert, heißt es in der Analyse. Auch der Fünfjahresschnitt von plus 9,3 Prozent wurde nach diesen Berechnungen klar unterschritten.

Noch deutlicher hat laut JLL die Dynamik in den kreisfreien Städten nachgelassen. Hier lag der Anstieg im ersten Halbjahr 2022 bei sechs Prozent – nach 14,4 Prozent im Vorjahr und 10,4 Prozent im Mittel der vergangenen fünf Jahre. In den Landkreisen hingegen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen der Studie zufolge mit 9,4 Prozent ähnlich wie in den Vorjahren.

“Insbesondere die seit dem vierten Quartal 2021 deutlich gestiegenen Finanzierungszinsen sind ursächlich für die Zurückhaltung der Wohnungskäufer und der damit verbundenen Abschwächung der Kaufpreissteigerungen”, erläutert JLL-Experte Sebastian Grimm.

Berlin: Bei den Spitzenpreisen noch Luft nach oben

Insbesondere in Hamburg hat sich der Preisauftrieb beruhigt: Wohnungskäufer bezahlten laut JLL-Analyse im Schnitt nur noch 4,8 Prozent mehr als vor zwölf Monaten – ein Jahr zuvor lag die Teuerungsrate bei 20,9 Prozent. In Berlin lag das Preisplus hingegen mit 9,9 Prozent über dem Anstieg aus dem Vorjahr (plus 8,7 Prozent) und über dem Fünfjahresmittel (9,6 Prozent).

Ein sehr heterogenes Bild errechnete JLL bei der Entwicklung der Spitzenkaufpreise in den “Big 8”. Während in Berlin (17,6 Prozent), München (14,8 Prozent), Düsseldorf (13,1 Prozent) und Köln (10,1 Prozent) die Wohnungspreise jeweils im zweistelligen Prozentbereich zulegten, wurde für Hamburg nur ein Plus von 1,3 Prozent registriert. In Stuttgart (minus 2,6 Prozent) und Frankfurt (minus 2,2 Prozent) sind die Kaufpreise für Wohnungen im Spitzensegment sogar leicht gesunken, berichtet JLL.

Mieten: Auf dem Land mehr “Boom” als in der Stadt

Differenzierter fällt laut JLL-Studie die Entwicklung der Mieten im ersten Halbjahr 2022 aus. In den acht Metropolen lag das Plus mit 3,7 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt (4,3 Prozent), aber über dem Vorjahreswert (2,4 Prozent). In Leipzig fiel der Anstieg mit 6,6 Prozent überdurchschnittlich aus. Auch im Neubausegment registrierte JLL die stärkste Entwicklung der Mieten in Leipzig (plus 9,1 Prozent).

In den kreisfreien Städten kletterten die Angebotsmieten um 3,3 Prozent – vor einem Jahr betrug der Anstieg 8,2 Prozent und im Fünfjahres-Schnitt 5,2 Prozent. Kaum Veränderung gab es bei den Angebotsmieten in den Landkreisen. “Der Trend steigender Mietpreise in den Städten außerhalb der Metropolen hat sich abgeschwächt. Dafür ziehen die Mieten im direkten Umland der Großstädte nach wie vor stärker an als in den Städten selbst”, sagt Grimm. Das sei auf Ausweichbewegungen zurückzuführen. 

In der JLL-Analyse für das zweite Halbjahr 2021 war zwar der Mietanstieg in den “Big 8” schon gebremst – Action gab es aber noch bei den Preisen.

Ausblick: Stagnation oder stark fallende Immobilienpreise?

Eine Abschwächung des Booms haben auch Analysen mehrerer Immobilienportale gezeigt. So brach die Nachfrage nach Kaufimmobilien im zweiten Quartal 2022 binnen Jahresfrist um 36 Prozent ein, wie Daten von Immoscout24 zeigten. Und Immowelt berichtete von stagnierenden oder leicht sinkenden Angebotspreisen in sieben der 14 größten deutschen Städte.

Die Bauzinsen haben sich in den vergangenen Monaten mehr als verdreifacht und sind bei zehnjährigen Finanzierungen über die Marke von drei Prozent gestiegen. Die Zinswende werde den Preisanstieg am Wohnungsmarkt “spürbar verlangsamen”, glauben auch Experten der Landesbank Helaba. Umstritten unter Fachleuten ist aber, ob es nur zu einer Stagnation kommt oder zu deutlich fallenden Immobilienpreisen.

Offizielle Immobilienpreisdaten des Statistischen Bundesamts im ersten Halbjahr 2022 liegen noch nicht vor. Im ersten Quartal des Jahres waren die Preise zum vierten Quartal 2021 aber kaum noch geklettert (plus 0,8 Prozent). Zum Vorjahresquartal stand ein Plus von zwölf Prozent.

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dpa



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