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Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ist oft günstiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen – und wenn der Zins niedrig ist. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). 

Käufer von Wohneigentum standen gegenüber Mietern im vergangenen Jahr in allen deutschen Regionen besser da, zeigt eine Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Zusammenarbeit mit der Immobilienfirma Accentro. Die Aufteilung des Maklerprovision hat demnach den Kostenvorteil für den Kauf noch gestützt – doch seien die Vorteile mit dem Zinsanstieg geschmälert worden.

Unter dem Strich war der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland 2021 im Durchschnitt 59,2 Prozent günstiger, als diese zu mieten. Damit ist der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung um etwa drei Prozent gegenüber 2020 gestiegen.

Wohneigentum: Preis durch Niedrigzins überkompensiert

Zahlten Selbstnutzer im vergangenen Jahr wegen der sehr niedrigen Kreditzinsen von rund einem Prozent im Schnitt nur 4,21 Euro pro Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro für den Quadratmeter hinlegen – bei Bestandsverträgen waren es 7,04 Euro. Käufer waren also mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil beziehungsweise mit 40 Prozent bei Bestandsmieten.

Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. “Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert”, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet. “Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.”

Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als ein Prozent auf im Schnitt rund zweieinhalb Prozent mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.

Wo sich der Immobilienkauf auch 2022 lohnt

Das IW hat in drei Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf zwei, zweieinhalb oder drei Prozent errechnet, ob Immobilienkäufer 2022 immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen. Das Ergebnis: Schon ein Zinsniveau von zweieinhalb Prozent lässt die Kosten von Selbstnutzern beim Wohneigentum auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten billiger als kaufen, schreiben die Autoren.

Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) und dem von anderen Großstädten seien Käufer auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der “neutrale Zins” für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der sieben Metropolen bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei dreieinhalb Prozent. Ist der Zins noch höher, sind wiederum Mieter im Vorteil.

Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 Prozent. In den sieben Metropolen, darunter Berlin, München und Hamburg, fahren Mieter schon ab 2,8 Prozent besser als Käufer.

Lohnt der Immobilienkauf zur Altersvorsorge?

Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt aber von den jeweiligen Lebensumständen ab, etwa ob häufige berufliche Umzüge nötig sind. Die Studienautoren betonen, dass es sich um eine beispielhafte Rechnung handelt. Starke Wertsteigerungen bei Wohnungen und Häuser wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer noch stärker begünstigt, als in der Studie dargestellt.

Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage Kaufen oder Mieten gut ab. Experten des Geldratgebers “Finanztipp” verweisen ferner darauf, dass auch Mieter große finanzielle Chancen haben können: Wer sein Geld langfristig in renditestarke Anlagen wie Aktien anlege, “kann auch als Mieter langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Szenarien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf”, schreiben sie.

Immobilienkauf “steht und fällt” mit den Zinsen

Für Käufer hängt viel von der Zinsentwicklung ab. “Es ist schwierig, den rapiden Anstieg der Bauzinsen fortzuschreiben”, meint IW-Experte Voigtländer. So könne sich die Inflation auf hohem Niveau einpendeln.

Experten der FMH-Finanzberatung erwarteten jedoch, dass die Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen schon in den Sommermonaten 2022 auf drei Prozent steigen werden. Ein Ende des Aufwärtstrends sei nicht in Sicht: “Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch”, schreiben sie.

Für die Studie wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenüber gestellt. Auf Käufer entfielen Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen, da Immobilienkäufer das Geld auch hätten anlegen können. Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr sowie Wertsteigerungen wurden ebenfalls einberechnet. Auf der anderen Seite standen die Nettokaltmieten in Neuverträgen und bei Bestandsmieten.



Download Accentro-IW-Wohnkostenreport 2022

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