Die Preisdynamik an den Mietmärkten der acht größten deutschen Städte kühlt sich ab – dafür ziehen die Angebotsmieten im Umland der Metropolen an, hat JLL analysiert. Die Kaufpreise steigen überall ungebremst. “Die Party geht weiter”, meint der Berliner Gutachter Reiner Rössler.

Die Entwicklung der Wohnungsmieten in den sogenannten “Big 8” hat sich im Vergleich der vergangenen fünf Jahre im zweiten Halbjahr 2021 weitgehend abgekühlt, wie das Maklerhaus JLL beobachtet. Die mittleren Angebotsmieten (Bestand und Neubau) am Wohnungsmarkt der teuersten deutschen Stadt München sind nur noch moderat um 1,7 Prozent gestiegen. Aktuell kostet der Quadratmeter pro Monat hier 20,90 Euro. Am deutlichsten stiegen die Mietpreise im Vergleich der Metropolen laut JLL in Leipzig (plus 5,3 Prozent, 7,90 Euro).

“Während die hohe Dynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten nachlässt, ziehen peripherere Standorte nun nach”, ergänzt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt. In den Landkreisen liegt demnach das Wachstum bei 5,5 Prozent auf Jahressicht und damit über dem Fünfjahresschnitt.

Gesättigte Mietmärkte in den Städten, Aufholjagd im Umland

In Berlin (plus 4,1 Prozent, 13,85 Euro) machen die Analysten zwar einen merklichen Rückgang der Dynamik aus, das Wachstum blieb aber ähnlich stark wie in Hamburg (plus 3,8 Prozent, 13,55 Euro) und Köln (plus 3,9 Prozent, 13,35 Euro). In Frankfurt am Main ließen die Angebotsmieten deutlich um 3,1 Prozent nach und liegen nun bei 15,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, während sich die Mieten in Düsseldorf (0,0 Prozent, zwölf Euro) und Stuttgart (0,0 Prozent, 15 Euro) im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre stabilisiert haben.

“In Berlin ist der Effekt durch den im Frühjahr 2021 gerichtlich gekippten Mietendeckel deutlich sichtbar”, erklärt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin. Der Anstieg von rund vier Prozent sei stark geprägt von einem knapp zehnprozentigen Anstieg bei den Mieten im Bestand, wo nach dem Aus für den Mietendeckel die Preisdynamik zugelegt habe.

Bei den Spitzenmieten macht Berlin (plus 7,6 Prozent) im Jahresvergleich einen deutlichen Sprung – ebenso können JLL zufolge Leipzig (plus 7,1 Prozent), Hamburg (plus 6,3 Prozent) und Düsseldorf (plus 5,5 Prozent) die Dynamik behaupten, während JLL in München (0,0 Prozent) eine Sättigung sieht. Märkte wie Stuttgart (minus 0,7 Prozent) und vor allem Frankfurt (minus 5,8 Prozent) haben teils deutliche Rückgänge zu verzeichnen.

Im Vergleich zur mittelfristigen Betrachtung der vergangenen fünf Jahre gibt es in Hamburg, Düsseldorf und Leipzig deutlichen Aufwind im Spitzensegment. Auch wenn in Berlin die Dynamik gegenüber dem Fünfjahresschnitt etwas nachgelassen hat, zeigt sich dort unter den Metropolen weiterhin das stärkste Wachstum. “Der aktuelle Rückgang des durchschnittlichen Mietniveaus in Frankfurt ist insbesondere auf die starken Verluste im Spitzenmietsegment zurückzuführen”, so JLL-Experte Grimm.

Kaufpreise: Peripherie schließt weiter zu den Metropolen auf

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich laut JLL im Vergleich der Jahre 2020 und 2021 überwiegend dynamisch entwickelt. Im Mittel der “Big 8” erreichten die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt (plus 8,8 Prozent) ist das sogar eine Steigerung um 2,7 Prozentpunkte.

Noch stärker fiel die Zunahme in den übrigen kreisfreien Städten (plus 3,7 Prozentpunkte) ohne die Big 8 aus, wo die aktuelle jährliche Zunahme JLL zufolge bei durchschnittlich 12,5 Prozent lag. Auch in der Peripherie (Landkreise) beobachten die JLL-Researcher auf Jahressicht einen durchschnittlichen Anstieg der Mediankaufpreise auf 11,1 Prozent – damit ist der Fünfjahresschnitt (plus 9,6 Prozent) um 1,5 Prozentpunkte überholt. “Die Peripherie schließt mit dieser Entwicklung somit weiter zu den Metropolen auf”, sagt JLL-Experte Heidrich.

Auf Jahressicht ist der Mediankaufpreis in Leipzig am stärksten gesteigen. Dort werden derzeit nach Zahlen von JLL im Schnitt 3.100 Euro pro Quadratmeter verlangt, was zwar im Vergleich zum Rest der “Big 8” nach wie vor ein “kleiner” Preis ist, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent. In Düsseldorf (plus 14,0 Prozent) kostet eine Eigentumswohnung 5.060 Euro, in München (plus 12,7 Prozent) 9.750 Euro, in Köln (plus 12,6 Prozent) liegt der Preis bei 5.000 Euro und in Berlin (plus 11,6 Prozent) bei 5.560 Euro. Einstellige Wachstumsraten verzeichnen Hamburg (+7,8 Prozent, 6.210 Euro), Stuttgart (+7,2 Prozent, 5.330 Euro) und Frankfurt (plus 5,3 Prozent, 6.900 Euro).

“Die weiterhin steigenden Kaufpreise in den Topmärkten sind vor allem dem nach wie vor anhaltenden Nachfrageüberhang im Niedrigzinsumfeld geschuldet. Darüber hinaus sehen wir aber auch, dass die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind, was sich unweigerlich auf die Preise – nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Sanierungen – auswirkt. Dieser Effekt wird auch 2022 anhalten”, gibt Grimm einen Ausblick.

Berliner Immobiliengutachter: “Die Party geht weiter”

Die Preise für Wohnungen und Häuser in Berlin und im Umland könnten sogar noch drei bis fünf Jahre weiter steigen, sagte der Berliner Gutachter-Ausschussvorsitzende Reiner Rössler bei einer Konferenz am 18. Januar. “Die Party geht weiter.”

Bezahlbare Wohnungen in der Stadt seien für Käufer immer schwerer zu finden, nannte er einen Grund für diese Entwicklung: “Die Leute weichen mangels Angebot in den Innenstadtlagen immer stärker in Stadtrandbereiche aus, und nach Brandenburg hinaus haben wir diese Effekte auch.” Von Preisanstiegen berichteten bei dem Treffen auch Vertreter aus den Metropolen Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. Eine Immobilienblase gebe es auf dem Wohnungsmarkt aber nicht.

2020 habe der Mietendeckel den Berliner Markt noch verunsichert; nachdem der vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde, sei die Stadt zur Normalität zurückgekehrt, sagte Rössler. Auch eine mögliche Zinserhöhung werde sich “nicht heute oder morgen” auf dem Berliner Markt bemerkbar machen. Und die Region hole nach, was um Städte wie München schon lange zu beobachten sei: Am Stadtrand gibt es dem Gutachter zufolge Überbietungswettbewerbe um Ein- und Zweifamilienhäuser und überproportionale Preissteigerungen beobachtet er selbst bei Objekten mit bis zu einer Stunde Fahrtzeit nach Berlin.

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