Nachfrage nach Büros mit Nachhaltigkeitssiegel steigt | Immobilien

Im ersten Halbjahr 2025 summierten sich die mit DGNB, LEED oder BREEAM zertifizierte Büroflächen in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart auf 16,6 Millionen Quadratmeter – das sind 2,91 Millionen Quadratmeter (21 Prozent) mehr als im ersten Halbjahr 2024. Der Anteil zertifizierter Flächen am gesamten Büroflächenumsatz stieg von rund 30 Prozent auf 40 Prozent.

Das geht aus dem „Cesar 2025“ (Certification and Sustainability Radar) hervor, für den der Immobilienberater JLL den Büroflächenbestand und die Nachfrage auf zertifizierte, vorzertifizierte und zur Zertifizierung registrierte Objekte untersucht hat.

Metropolen: Anteil der zertifizierten Büroflächen

Spitzenreiter unter den von JLL betrachteten Metropolen ist Frankfurt am Main. Hier betrug der Green-Building-Anteil am Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2025 wie im Vorjahreszeitraum rund zwei Drittel (223.200 Quadratmeter). Dahinter folgen Köln mit 48 Prozent (51.500 Quadratmeter) und München mit 44 Prozent (114.700 Quadratmeter). Mit einem Anteil von nur zehn Prozent (10.600 Quadratmeter) landet Stuttgart auf dem letzten Platz.

Der Zuwachs geht vor allem auf Bestandsimmobilien zurück. So wurden beispielsweise das Quartier am Potsdamer Platz (Baujahr 1997) in Berlin, das Access in Düsseldorf (Baujahr 2015) und das Bürogebäude Prisma in Frankfurt am Main (Baujahr 2001, Revitalisierung 2025) nach dem DGNB-System „Gebäude im Betrieb“ ausgezeichnet. Das Prisma hat zusätzlich eine BREEAM-Zertifizierung erhalten.

Auch beim Anteil grüner Büroflächen am gesamten Bestand hat Frankfurt am Main mit 30 Prozent die Nase vorn. Dahinter folgen nahezu gleich auf München (19 Prozent), Düsseldorf (17 Prozent) und Berlin (16 Prozent). Schlusslicht ist auch hier Stuttgart (acht Prozent).

Büro-Trend: nachhaltig und energieeffizient

„Vor Neuanmietungen werden Büros gründlich geprüft und dabei verstärkt auf die Flächenqualität und die Nachhaltigkeit geachtet – für Kompromisse gibt es dabei immer weniger Spielraum“, sagt Daniel Bey, Head of Project & Development Services and Tetris Germany. Die Zukunft liege im Bestand. „Gebäude wie das Quartier Potsdamer Platz oder das Prisma in Frankfurt beweisen, dass auch ältere Immobilien durch Zertifizierung zu begehrten Green Buildings werden können“, so Bey.

Für den mit Abstand größten Abschluss im ersten Halbjahr 2025 sorgte JLL zufolge die Commerzbank mit der Anmietung von 73.000 Quadratmetern im mit LEED Platinum zertifizieren Bürogebäude Central Business Tower in der Frankfurter Bankenlage. Auf den weiteren Plätzen landen Siemens mit 33.000 Quadratmetern im DGNB Gold zertifizierten Pandion beat (München) und KPMG mit 20.700 Quadratmetern im Park Tower (Frankfurt am Main), das mit BREEAM Excellent dekoriert ist.

Grüne Büros: Wo die Nachfrage am größten ist

In den Toplagen werden besonders häufig zertifizierte Büroflächen angemietet, beobachtet JLL: Die Quote liege mit 52 Prozent deutlich höher als in Zweitlagen (39 Prozent) und Drittlagen (21 Prozent). In der Branchenstatistik haben Banken und Finanzdienstleister mit 70 Prozent die Spitzenposition inne.

„Die Finanzinstitute nehmen bei den Nachhaltigkeitszielen traditionell eine Vorreiterrolle ein. Aber auch andere Branchen haben sich zu ambitionierten Zielen verpflichtet“, ergänzt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. So setzten auch Unternehmen aus Transport, Verkehr und Lagerwesen mit einem Anteil von 60 Prozent einen klaren Fokus auf Büroflächen in nachhaltigen Gebäuden.

Der Trend zu nachhaltigen und energieeffizienten Bürogebäuden in den Toplagen dürfte anhalten. „Schon jetzt übersteigt die Nachfrage nach zertifizierten Büroflächen das aktuelle Angebot deutlich. Daher sind sowohl im Bestand als auch in projektierten Gebäuden verstärkte Investitionen in Kombination mit Zertifizierungen erforderlich“, so Scheunemann.

Strategie: Welches Siegel im Bürobestand?

Die Wahl des passenden Zertifizierungssystems für Bestandsgebäude hängt laut JLL entscheidend von der Portfoliostrategie ab. Während DGNB (Gebäude im Betrieb) für lokale Akteure durch die Passgenauigkeit zu deutschen Normen und als Vorreiter bei der Integration von EU-Taxonomie-Kriterien überzeugt, bedient BREEAM (In-Use) als pragmatischer Standard pan-europäische Portfolios. LEED (O+M) richtet sich mit seiner global einheitlichen ASHRAE*-Methodik vor allem an eine transatlantische Klientel.

Kostenseitig gilt BREEAM oft als die effizienteste Lösung, während LEED den höchsten Aufwand verursacht. Gerade bei LEED kann jedoch die für das fortlaufende performance-basierte Monitoring nötige Mieterkooperation zur kritischen Hürde werden. Systemübergreifend fordern Corporate-Kunden zunehmend Nachweise für eine gesunde und produktive Arbeitsumgebung, weshalb in dem Kundenkreis eher LEED oder DGNB nachgefragt wird. Die entscheidende Frage ist somit nicht, welches Siegel das Beste ist, sondern welches am besten zu den eigenen Zielen passt, heißt es in der Studie.

JLL „Cesar 2025“ Certification and Sustainability Radar

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