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Steigende Baukosten, schlechtere Finanzierungsbedingungen und der Krieg in der Ukraine dämpfen die Erwartungen im aktuellen ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex. Das Segment “Wohnen” ist zudem durch die hohen Energiepreise belastet. Der Bürosektor entwickelt sich gegen den Trend.

Das Klima im ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) für das erste Quartal 2022 hat sich verschlechtert: Der Index sinkt gegenüber dem Vorquartal um 1,6 Punkte auf einen Wert von 30,7. Die aktuelle Lage wird mit einem Wert von 66,7 noch als sehr gut eingeschätzt, aber die Erwartungen sind zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2019 wieder negativ (minus 0,4).

Die Umfragen fanden teils vor, teils nach der russischen Invasion in der Ukraine statt. Nach Kriegsbeginn am 24.2.2022 sind die Erwartungen noch stärker eingetrübt: Der Wert beträgt hier minus 13,3. Neben dem Krieg selbst wurden vor allem Sorgen über schlechtere Finanzierungsbedingungen für die gedämpften Erwartungen genannt.

Der Immobilienstimmungsindex vom ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) spiegelt vierteljährlich wider, wie deutsche Immobilienfirmen und Projektentwickler die Geschäftslage einschätzen und was sie für die kommenden Monate erwarten. Die aktuelle Befragung fand im Zeitraum vom 11. Februar bis zum 7. März statt. Rund 80 Prozent der Unternehmen wurden vor dem Kriegsbeginn befragt.

Wohnsektor: Hohe Energiepreise trüben Stimmung

Im Wohnungssektor wird im aktuellen ZIA-IW-Index ein schwaches Immobilienklima gemessen – nach dem sehr starken Anstieg im Vorquartal ist der Wert im ersten Quartal 2022 insgesamt um 4,5 Punkte auf 22,6 gefallen. Der Lagewert bleibt mit 59,8 fast unverändert, die Erwartungen fallen aber deutlich schlechter aus mit einem Wert von minus 9,2. Neben den schlechteren Finanzierungsaussichten drücken laut Umfrage vor allem die gestiegenen Energiepreise die Stimmung. Die werden den Experten zufolge auch die Entwicklung der Nettokaltmieten belasten.

Dazu kommen weitere Unsicherheiten, wie eine Sonderfrage zur Zinsentwicklung zeigt. Die befragten Unternehmen gehen durchschnittlich davon aus, dass der Zins für private Wohnungsbaufinanzierungen in zwölf Monaten bei etwa 1,5 Prozent liegen wird. Außerdem wurde der sogenannte kritische Zins abgefragt, ab dem die Immobilienpreise kippen könnten: Der wurde im Schnitt mit 2,4 Prozent angeben. Die Sorge deutlich steigender Zinsen wächst unter den Marktteilnehmern.

Positive Aussichten im Bürosektor

Im Bürosektor ist das Immobilienklima im aktuellen ISI entgegen dem Trend auf einen Wert von 49,3 gestiegen. Die Autoren messen ein Plus von 5,5 gegenüber dem Vorquartal. Während sich die Bewertung der Lage kaum geändert hat, liegen die Erwartungen durch einen Anstieg um 12,2 Punkte auf 24,3 Punkte deutlich höher. “Die Aussicht auf ein Ende der Pandemie und die wieder ansteigenden Vermietungszahlen dürften maßgeblich für den gestiegenen Optimismus sein”, heißt es in dem Bericht. Im Schlussquartal 2021 war das Büroklima um 5,3 auf 43,8 gesunken.

Im Handelsimmobiliensektor stieg der Wert im ersten Quartal 2022 gegenüber dem vierten Quartal 2021 von 36,4 auf 40,5. Hier gibt es jedoch sehr gegenläufige Effekte: Die Geschäftslage wurde schlechter bewertet, bei den Erwartungen gab es einen Sprung nach oben. Der Erwartungswert ist derzeit so hoch wie zuletzt im ersten Quartal 2015 – allerdings ausgehend von einer insgesamt schlechteren Geschäftslage.

Projektentwicklung: Sorgen wegen steigender Baukosten

Bei den Projektentwicklern gibt es die größten Veränderungen. Die Lage wird zwar im ersten Quartal 2022 deutlich besser bewertet (plus 20,8), die Erwartungen sind jedoch deutlich auf einen Wert von minus 25,2 eingebrochen (minus 30,2). Das Immobilienklima erreicht in diesem Segment mit insgesamt 19,7 einen Tiefpunkt. Den Studienautoren zufolge bereiten die steigenden Baukosten in Kombination mit höheren Finanzierungskosten den Projektentwicklern Sorge. Insbesondere Vorverkäufe können sich bei stark steigenden Kosten als belastend erweisen. Die Stimmung hatte sich bereits Ende 2021 deutlich abgekühlt. Das Geschäftsklima sank in der vorigen Umfrage um 22,1 Punkte auf 28,8.

Eine Beruhigung der Entwicklung erwarten die Studienautoren in diesem Jahr nicht. Gleichzeitig sorgt die Inflation für steigende Kreditzinsen, über die vergangenen Wochen gab es bereits einen Anstieg um 50 bis 60 Basispunkte. Die Nachfrage vor allem nach Wohnimmobilien bleibt hoch, aber die Zahlungsfähigkeit sinkt aufgrund von Inflation und steigenden Zinsen.



ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI), Q1 2022 (PDF)

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex: Methodik

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) wird seit 2014 vierteljährlich erhoben. Der Wert Null entspricht einer theoretisch neutralen Konjunkturlage oder -erwartung. Die Spannbreite reicht von plus 100 (alle Antworten positiv) bis minus 100 (alle Antworten negativ). Studienautoren sind Prof. Dr. Ralph Henger, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik, und Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte (beide Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln). Auftraggeber ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA).

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