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BGH: Nur Gemeinschaft kann gegen zweckwidrige Nutzung vorgehen

Bild: Michael Bamberger
Wo früher jeder Eigentümer klagen konnte, muss seit der WEG-Reform die Gemeinschaft ran

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt.

Hintergrund: Kellerraum als Wohnung

In einer Wohnungseigentumsanlage führte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten an Kellerräumen durch, die seiner Wohnung zugewiesen sind. Er plante, die Räume nach dem Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen.

Eine andere Wohnungseigentümerin verlangt mit ihrer Klage unter anderem das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume als Wohnung.

Entscheidung: Allein Gemeinschaft klagebefugt

Die Klage hat keinen Erfolg. Der Wohnungseigentümerin fehlt die Prozessführungsbefugnis für die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs. Insoweit hat sich die Rechtslage durch die WEG-Reform geändert.

Vor der WEG-Reform konnte jeder einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche wegen zweckwidriger Nutzung einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit selbst gegen andere Wohnungseigentümer oder deren Mieter geltend machen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) konnte die Geltendmachung solcher Ansprüche aber per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis).

Hingegen können einzelne Wohnungseigentümer seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen; insoweit sind sie nicht (mehr) prozessführungsbefugt. Entsprechende Unterlassungsansprüche können gemäß § 9a Abs. 2 WEG nunmehr allein von der GdWE geltend gemacht werden, auch wenn die Ansprüche materiell-rechtlich nach wie vor den einzelnen Eigentümern zustehen.

Eigentümer können Anspruch auf Einschreiten der Gemeinschaft haben

Wenn sich die Gemeinschaft weigert, gegen eine zweckwidrige Nutzung vorzugehen, kann den einzelnen Wohnungseigentümern allerdings ein Anspruch auf Einschreiten der Gemeinschaft zustehen. Dieser Anspruch kann mit einer Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden. Unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen eine Pflicht zum Einschreiten anzunehmen ist, ließ der BGH offen, weil es hierauf im konkreten Fall nicht ankam.

(BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 86/21)

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