Sondernutzungsberechtigter kann Störungen selbst abwehren | Immobilien



Auch nach der WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer selbst gegen Störungen eines ihm zustehenden Sondernutzungsrechts vorgehen.

Hintergrund: Mauer auf Gemeinschaftsfläche

Die Mitglieder einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die jeweils Eigentümer einer Einheit sind, streiten über die Beseitigung einer Mauer und eines Zauns.

Der klagenden Eigentümerin steht ein Sondernutzungsrecht an zwei Stellplätzen zu. Der andere Eigentümer errichtete ohne Zustimmung der Klägerin auf einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche eine Betonmauer, brachte darauf einen Holzzaun an und baute ein Tor ein. Die Klägerin beanstandet, dass ihr hierdurch erschwert werde, auf der ihren Stellplätzen vorgelagerten Gemeinschaftsfläche zu rangieren.

Während die auf Beseitigung der Tor- und Zaunanlage gerichtete Klage gegen den anderen Eigentümer vor dem Amtsgericht Erfolg hatte, wies das Landgericht die Klage ab. Abwehrrechte aus dem durch die WEG-Reform an die Stelle des § 15 Abs. 3 WEG a. F. getretenen § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, nach dem jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet ist, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, stünden nicht mehr einzelnen Eigentümern, sondern nur noch der Gemeinschaft zu. Dasselbe gelte für Ansprüche aus § 1004 BGB auf Beseitigung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums. Hier habe die Klägerin durch die WEG-Reform ihre Prozessführungsbefugnis verloren. Auch aus ihrem Sondernutzungsrecht könne die Klägerin keinen Anspruch herleiten, weil dieses nicht beeinträchtigt sei.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Nur Gemeinschaft kann § 14 Abs. 1 WEG durchsetzen

Zunächst folgt der BGH dem Landgericht darin, dass die Klägerin nach der WEG-Reform den Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht mehr selbst durchsetzen kann. Dieser Anspruch ist nunmehr allein der Gemeinschaft zugewiesen.

Sondernutzungsberechtigter kann selbst tätig werden

Soweit die Klägerin ihr Klagebegehren auf die Beeinträchtigung ihres Sondernutzungsrechts an den Stellplätzen stützt, ist sie allerdings prozessführungsbefugt. Dem steht § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausübt, nicht entgegen. Die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums. 

Deshalb kann ein Wohnungseigentümer auch nach der WEG-Reform Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. (hierzu BGH: Sondereigentümer kann weiterhin gegen Störungen des Sondereigentums klagen)

Dasselbe gilt für den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Abwehr einer Störung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts gemäß § 1004 Abs. 1 BGB. Bei diesem Anspruch handelt es sich nicht um ein sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebendes Recht. Deshalb kann ein Wohnungseigentümer gegen Störungen eines Sondernutzungsrechts auch nach der WEG-Reform selbst vorgehen.

In der Sache sah der BGH einen solchen Abwehranspruch allerdings nicht als gegeben an, weil erschwertes Rangieren auf einer Gemeinschaftsfläche bei bestehenbleibender Erreichbarkeit der Stellplätze das Sondernutzungsrecht nicht beeinträchtigt.

Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums: Klagebefugnis Einzelner bleibt bestehen

Die Klägerin kann aber möglicherweise einen Anspruch auf Abwehr von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums aus § 1004 geltend machen. Zwar ist seit der WEG-Reform allein die Gemeinschaft für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche prozessführungsbefugt. Für vor dem 1.12.2020 bereits anhängige Verfahren bleibt allerdings die Prozessführungsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer bestehen, solange dem Gericht keine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird (hierzu BGH: WEG-Reform kippt Klagebefugnis einzelner Eigentümer in laufenden Verfahren nicht). Dies ist hier nicht der Fall, sodass die Klägerin prozessführungsbefugt bleibt.

Das Landgericht muss nun klären, ob die Voraussetzungen für einen Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB erfüllt sind.

(BGH, Urteil v. 1.10.2021, V ZR 48/21)

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